在不断满足应届毕业生、网约车司机和外卖骑手等群体安居需求的同时，上海市的住房租赁市场发展也有望逐步趋于稳定。
据易居研究院报告，今年以来，上海市住房租赁市场行情已连续4个月“量价齐跌”。截至4月底，上海全市挂牌房源的平均租金为88.39元/平方米/月，环比上涨4.7%；同比继续下跌5.0%，但跌幅收窄。同时，上海全市挂牌房源数量环比减少39.2%，同比由增转降，减少至24.7%。
上海市部分板块的房产租赁中介也告诉《中国经营报》记者，受二手房挂牌量增加、保障性租赁住房（以下简称“保租房”）加速入市等因素影响，尽管已经临近毕业季，但目前所在区域的挂牌租赁房源较去年同期相比并不是很多，价格也有所下降。
对于上海市住房租赁市场租金下降的情况，多位业内人士表示，这属于正常情况。易居研究院研究总监严跃进告诉记者，上海市住房租赁市场和房地产市场的走向是吻合的。“房地产市场降温，租赁市场也会受到影响。”
值得注意的是，上海市日前发布的新“沪九条”楼市新政也提出，支持企业购房用于职工租住。“对企业购买2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。”
租房市场盘整
尽管总体租金价格下降，但目前部分群体的租住矛盾仍然突出。
“今年租金价格确实有所下降。”在上海市闵行区某大型房产中介机构工作的刘阳（化名）向记者表示，目前，自己所在板块的待租房源并不多。“这里属于虹桥商务区范围，和去年相比，房源比较少、很抢手。租金价格也有所下降，但由于房源数量少，租客的选择面并不多。”
据易居研究院统计数据，今年4月，上海全市挂牌房源数量环比减少39.2%，同比减少24.7%。不过，上海市核心区域的高价房源供应量却增加显著。“上海核心区域高价房源供应量突然增加，不仅抬升了市场整体的供应价格，也使得供求比来到了更高的区间，租客的议价空间再次扩大，现阶段成交价格已无明显上升空间。”克而瑞方面表示。
目前，上海市住房租金价格仍处于调整阶段。严跃进告诉记者，如果后续租金价格出现上升，这意味着市场调整将逐步到位。“经济在复苏，市民对住房租赁的需求也会慢慢恢复，目前正处于一个关键的节点。”
尽管总体租金水平在下降，但部分租客群体的租金压力并未得到有效缓解。闵行区一位刚入行的司机王征（化名）告诉记者，自己最近租车跑网约车，每天工作约12小时，去掉6800元/月的租车费用后，到手6000元左右。“扣除每月的房租和日常开销后，可支配的钱并不多。目前，自己与人合租约60平方米的两居室，每月承担的租金接近2000元。”
统计数据显示，今年4月，闵行区住房平均租金约80元/平方米/月，环比上涨0.3%，同比下降2.2%。
与此同时，随着高校毕业季的来临，上海市租房市场租金价格或将小幅上涨。克而瑞方面分析认为，随着一年一度毕业季的到来，5至6月的租金或将上涨1%—2%，包括上海市在内的部分城市平均涨幅可能会在2%以上。
保租房分流需求
针对租住矛盾突出的问题，上海市正对住房租赁市场进行进一步优化和调整。
在卢文曦看来，今年，上海市住房租赁市场租金价格同比下降属正常现象。“前几年租金较高，但近年来的市场需求增长不明显，价格就会出现下降。”卢文曦进一步表示，今年，上海市住房租赁市场仍受季节性波动影响，但总体来看租金价格不及去年同期。
此外，上海市不断松绑楼市调控政策也在一定程度上影响了租金价格走势。上海市闵行区华漕镇一位房产租赁中介告诉记者，今年以来，上海市楼市调控政策不断松绑，二手房挂牌量持续增加，自己所在板块的个人租赁房源挂牌量不如去年同期。“今年和去年同期相比，个人租赁房源的挂牌量减少了，同时租金也在下降。”
上海中原地产分析师卢文曦在接受记者采访时也表示，当地租金水平和房价挂钩，房价下降，租金水平也会相应下调。
严跃进向记者表示，近期，在上海市住房租赁市场中，房源和客户都出现了一些变化。“二手房挂牌量增加导致租赁房源减少现象是暂时的；卖房者在完成出售后，也可能会选择租房进行过渡。总体而言，住房租赁市场会出现此消彼长态势，但仍然是活跃的。”
值得注意的是，上海市近来也在通过政策进一步缓解租住矛盾，促进租赁市场健康发展。上海市日前发布的新“沪九条”楼市新政提出，支持企业购房用于职工租住，同时还明确将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。
卢文曦告诉记者，这或是上海市将收储二手房用作保租房的一种尝试。受此影响，上海市住房租赁市场价格有望逐步趋稳。
而在此之前，上海市已加大保租房方面的投入。记者注意到，截至今年4月下旬，上海市已有106个保租房项目入市。
对此，卢文曦告诉记者，保租房、长租公寓等供应量在逐步增加，市场需求将被缓慢分流。“短期来看，保租房供应量不是很多，只是在某一些板块或某几个街区比较明显，可能会起到稳定市场的作用。随着供应量逐步增加，保租房稳定租房市场租金价格的作用会越来越明显。”
完善供应体系
针对目前网约车司机、外卖骑手和应届毕业生等存在租住矛盾的青年人、新市民群体，上海市正加大住房保障力度。
据上海市住建委消息，“青春启航 安居筑梦”保租房毕业季进校园（第三季）系列活动已于日前启动。“今年，上海市将通过政府、高校和保租房项目企业联动，组织一批区位便捷、户型合适、价格合理的保障性租赁住房项目，定向保障住房困难的应届高校毕业生。”上海市住建委方面表示。
在此次活动中，专项活动安排了30余个保租房项目、房源约3000套（间），主要分布在上海市浦东新区（含临港）、徐汇、静安、虹口、长宁、闵行、嘉定、松江等区。其中，大部分房源为已供应房源（现房），少量房源为今年6月将交付的准现房房源。户型则主要为一居室、二居室，价格分别在1500—2500元/月和2500—3500元/月。
除了加大对高校毕业生群体的保障力度外，上海市也在缓解包括网约车司机、外卖骑手等在内的城市一线劳动者的住房难题。
记者在采访中了解到，日前，上汽集团旗下享道出行和华润有巢在上海市闵行区合作，为网约车司机提供“一张床、一间房、一套房”的居住福利保障，首批8位享道出行优秀司机代表收到了“新家”钥匙并正式入住。
相关资料显示，华润有巢公寓社区（马桥AI店），位于上海市闵行区马桥人工智能创新试验区内，社区占地面积4.2万平方米，总建筑面积近12万平方米，提供共计2475套精装公寓。
其中，“新时代城市建设者管理者之家”位于华润有巢公寓社区（马桥AI店）5号楼，这也是上海市闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，共提供440张床位、138套房源，旨在为一线劳动者提供“一张床”安居保障服务。
今年4月，类似闵行区华润有巢公寓社区的“新时代城市建设者管理者之家”，上海又新增了3个正式运营项目，合计新增床位数超过700个，和今年前3个月相比，月均增速达到220%。
根据计划，在“十四五”期间，上海市计划新增建设筹措保租房47万套（间）以上。其中，2024年将建设筹措7万套（间），以满足新市民、青年人的租赁需求。
对此，严跃进告诉记者，保租房建设是上海市一项非常重要的工作。“保租房房源租金确实能让租客承受得起，这值得肯定，也体现了促进住房租赁市场更好发展的导向。”
在卢文曦看来，保租房是住房体系构建中非常重要的组成部分，对于支付能力不强的人群而言，能够保证他们的居住需求。“随着关注保租房的人越来越多，不仅使租赁期限中的租赁关系保持稳定，提供的房源品质都不错，租金价格也不会出现非理性上涨现象。”
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