▲怎么选？
熬夜是现代人的病还是药？
这个话题来自于一场激烈的辩论赛。
正方认为，熬夜是现代人的病。从生理上来说，长期熬夜的危害小至长痘、秃头和变胖，大至大脑损伤、肝功能失常、癌症等隐性疾病，甚至直接导致死亡等不可逆转的伤害。
反方认为，熬夜是现代人的药。从心理上来说，熬夜，熬的不是夜，是短暂的灵魂自由，是缓解痛苦的自留空间，是快乐多巴胺的释放时间。是药三分毒，熬夜能找到自我，付出一些代价又怎样。
公说公有理婆说婆有理，正反方都说得头头是道。
我突然想到，如果同样辩证看问题，对于买房，有人买涨，有人买跌。他们怎么想的？买房，到底应该买涨还是买跌？
买涨还是买跌？
有人看到危机，有人看到机会
掐指一算，距离全国70城最新房价公布也没几天了。今年以来，一些城市房价涨幅回落或跌幅扩大成了新常态，牵动着全国人民的神经。
人们明里暗里总有一个心态：照这形势买房，会不会被割韭菜？
这个话题永不过气：买涨or买跌，to be or not to be。
只在一念之间。
但房子不是一般资产，如果从套利的逻辑来看，有时一念之差带来的可能是几十万甚至上百万的损益。
为何买涨？
90年代中国商品房市场化之后，房价一路攀升，从此人们产生了惯性思维，对房价的预期都是「一定会涨」「还能再涨」，于是形成了「买涨不买跌」的心理定式。
涨得越欢，买得越欢。
▲数据来源：国家统计局
但在高人眼里，「买涨不买跌」是入门级常识。
市场周期在运转，房价会涨当然也会跌，就像在2008年、2014年以及今年，房价就曾明显回落。现在一些楼盘基本是卖一套亏几万，有的项目连地价都不一定能卖回本，但还是有人觉得会继续跌。
这时出手买跌的人，怎么想的？
大多数人看到危机时，只有少数人看到机会。敢买跌的人，往往是在大局中看到了时机。
在股市，知名富人巴菲特有着深刻的「买跌」理念：市场极度低迷、整个经济界普遍悲观时，获取超级回报率的良机就会出现。
其实「买涨不买跌」和「买跌不买涨」这俩概念，最先出现在股市而非楼市。不过用意大抵相同，「涨」是动态，指价格在上涨阶段，而非上涨之后；同样地，「跌」指价格在下降阶段，而非下降之后。
所以当我们说买涨和买跌时，「涨」和「跌」表示的是趋势，而非结果。
而甭管股市还是楼市，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，只有永恒的周期。戳链接回顾楼市周期：
怎样在周期中把握机会？
老生常谈，只有三点：
1、房价涨了，切忌跟风追涨
2、房价跌了，切忌跟风抄底
3、认准价值，认准时机
关键要牢记一点，价值才是铁律。
买涨还是买跌？
不，买「爹」！
怎样认准价值？
当楼市周期运转，社会也在发展，不同时代的人对房子的价值定义不同。人们对房子的认知有个明显变化：有钱就是爹→有房就是爹→房子的价值才是爹。
这咋理解？
咱拿南宁来说。
50年代，南宁人眼里有价值的房子就是单位房，受中国传统福利分房制度的影响，单位房是香饽饽，比如七星路上的128大院，明秀路上的地委大院，那个年代也就领导干部能住进去。
▲建于50年代的128大院楼栋
90年代，南宁以安居工程和经适房为主，有了一梯多户，有了「社区」概念，有着体面工作的人才能拖家带口住进去。
进入千禧年后，南宁新房出现在南湖一带，当时南宁商品房加速市场化，由政府主导房地产发展，国企开发，高大上的高层住宅、电梯楼涌现。
▲埌东开发中期（来源：南宁日报）
2004年后，中国-东盟博览会永久落户南宁的消息传开，外来房企闻风而动，「整体向东，重点向南」的战略之下，凤岭南北、五象湖等板块开疆拓土，学区房、地铁房、湖景房......应运而生。
南宁楼市发展的势头凶猛，地段、配套、户型、开发商品牌等细节也渐渐成了人们考究一套房子的标准。
此前人们的心态是有钱就行、有房就行，这时心态开始转变，买房就要千挑万选，挑更有价值的房子。
2011年南宁城建加速，五象新区「再造一个新南宁」的开发热潮掀起，怎样以超前的目光在五象提前买套房，这是很多南宁人的买房新思路。
2012，万科进驻凤岭北由此拉开全国20强房企进军南宁的帷幕，也是这一年南宁万象城开业。怎样回归核心区抢占一席之地，也是很多南宁人在挑房子时思考的问题。
▲东盟商务区实景
2017年，南宁房价均价开始一路小幅攀升，地价随之水涨船高，买房就该货比三家挑地段和配套。
2020年，南宁改善产品爆发，极致产品力是一套房子的新谈资。
2022年，开发商按时交房，房子才敢谈价值。
过去是10年一周期、5年一周期，后来是3年一周期......房子的价值定义，随着市场周期发生了改变。而人们选择买房或换房，都希望踩准楼市涨跌周期，让资产随之增值。
但到头来才发现，无关买涨或买跌，买房无非就是买「diē」。
当然，此「diē」非彼「diē」，而是「爹」。
买房，买到很重要，但买对更重要。往大了说要认准国运、城市运，往小了说要认准地段、开发商......
这些价值，才是房子的「爹」。
真正有价值的房子，能在市场好时领涨，也能在市场不好时抗跌。
往远了说，深圳百亿豪宅一日售罄逆市热销是一个例子；往近了说，这几年来，五象湖核心地段那几个楼盘在销量和价格上的市场表现，也是鲜明的例子。
老驴还有话说
房价涨了，买不起。
房价降了，不敢买。
这注定是一场「死循环」。表面上看个个都是精明人，实际上再精明最后都没捞到好处。
我想起一个故事。从前有个人，跪在上帝跟前祈祷：上帝呀求求你，保佑我中五百万吧！他每天都很虔诚在上帝面前说同样的话，日复一日一直到寿终正寝，终于见到上帝。他质问上帝为何不让他如愿以偿，上帝忍无可忍骂道：你倒是买...啊！你不买...，我怎么让你中...！
话又说回来，现在行情尚未明朗，买房或许就像买...一样，充满了不确定性。
但有一点可以确定的是，认准有价值的房子，可以抵得住任何周期变化。
这话我也说过很多次了，但如果你没听进去，那你就真买了一个「diē」，烂物业就是你「爹」，烂尾盘就是你「爹」。
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