近期多地按揭政策调整，首付最低降至15%，上海首套首付也降低至20%，网传已有不少银行试水先息后本、气球贷等按揭还款模式。
有铁粉咨询呆呆，不少城市的按揭先息后本已经执行，上海的银行是否有相关政策呢？接下来的文章中，呆呆详细解答。
按揭贷款”先息后本“
我们以上海为例，目前上海的按揭贷款审批条件极为宽松，按揭金额在1000万以内，已有银行只需收入证明即可批复。同时部分银行开始执行按揭先息后本的还款模式：
1、存量按揭的先息后本：
实际，按揭的先息后本还款模式早在疫情期就已经开始。
当时的先息后本和延期还款模式，主要针对银行存量按揭客户。存量按揭客户因为疫情原因出现还款困难，可向银行申请最短1个月最长3年的延期还款。
2、新购房按揭先息后本：
近期与房产中介交流发现，目前中介主推的按揭还款方式还是一标准的等额本息、等额本息为主；
按揭先息后本模式在上海还是相对小众，只有极少数的几家银行可办理。从等额本息转化到先息后本的过程相对麻烦，所以银行客户经理一般不会主动推广，只会在优质客户房贷客户中小范围办理。
目前根据不同银行先息后本的按揭还款方式大致为总借款期限30年，前3年、5年、10年、20年先息后本剩余期限为等额本息或等额本金；
模式一：
贷款期限30年，前三年只付利息，后27年等额本息；以贷款300万为例，每期的还款金额如下图：
第一阶段：3年先息后本月供
第二阶段：27年等额本息月供
贷款计算器截图
模式二：
贷款30年，前10年只付利息，后20年等额本息；以贷款300万为例，每期的还款金额如下图：
第一阶段：10年先息后本月供
第二阶段：20年等额本息月供
贷款计算器截图
模式三：
贷款30年，前20年只付利息 后10年等额本息；以贷款300万为例，每期的还款金额如下图：
第一阶段：20年先息后本月供
第二阶段：10年等额本息月供
贷款计算器截图
目前3-5年先息后本为主流，10-20年申请难度较大。以上3种还款模式，差别只在于第二阶段等额本息的月供金额，简单来说就是还款压力后置了，等额本息贷款年限越短月供金额越高。
大多数购房者还款压力只在于前几年，而先息后本还款的优势在于，前期每月只还利息，最大限度缓解现金的损耗。如中途现金充裕也可通过提前还款来降息利息成本，同比等额还款，先息后本模式较为灵活。
房产置换周期一般为为3-8年 ，多数购房者会在3-8年卖掉现有的房产或者转贷成其他产品，目前的先息后本模式基本能覆盖整个置换周期。
先息后本与市场影响
按揭先息后本，利好租房刚需群体：
租房的刚需群体更容易上车了，目前内环靠地铁的老破小部分区域已跌破200万。
以潍坊明珠A学区老破小房产作为举例：
面积40㎡一室户挂牌价格在200多万，租金在5500~6500元区左右；
图片来源链家
如购入下图:这套总价240万一室户房产(成交价格仍有可谈空间！)，选择商贷先息后本还款模式作为举例：
可贷金额：
240万 * 80%=192万（首套首付20%）；
首付：48万
先息后本月利息支出：5600元
以此计算，购入房产即可达到以租抵供目的。
按揭先息后本模式，适合近期需要提前购买改善房产的群体：
现有房产不想在目前的底价“贱卖”。有房票，希望在目前底价的节点购入适合的笋盘。低首付 先息后本模式确实可以大大缓解月供压力。
“先息后本”以往只出现在经营贷，在近期的楼市政策刺激下，按揭不但能“先息后本”，且部分银行按揭也在加码返点，只为了瓜分优质客户，乘势完成业绩指标。
政策还在不断调整也加大刺激，接下来的每一项重大政策调整都可能成为转折点，让房地产引起从量变到质变的‘重大转变’...
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