中小市值的地产国企持续活跃，表明资本市场对楼市预期逐渐改观，房地产业的市场预期正迎来拐点。
炒作逻辑
3月27日，沪深A股大幅下挫，北京的地产国企京投发展，拉出第四个涨停板。3月28日，京投发展再次冲击涨停，未能封住涨停后，市场抛压加剧，尾盘出现了大幅回落。
这家吸引二级市场投资者追捧的公司，财报方面并无特殊亮点。
公告信息披露，2023年年度实现归属于母公司所有者的净利润为-66,500万元至-58,500万元，其中归属于母公司普通股股东的净利润为-98,985万元至-90,985万元。
不过，公司的投资亮点，在于大股东背景。大股东为北京市基础设施投资有限公司，承担一级开发功能。这意味着，公司背靠大股东，一定程度上实现了一、二级联动，拿地能力强于其他房企。
全年亏损成定局的背景下，公司股价的持续上涨，很大程度上在于政策预期。
最新的政策利好中，北京取消了离婚三年内不能购房的规定，这被外界视为调控再次松绑的信号。
北京市住房和城乡建设委员会官网截图
稍早之前，深圳取消了“7090”政策，该政策要求，新开工的商品住房总面积中，90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。
这条政策的退出，具有象征性意味，商品房回归市场化已经在路上。
冰火两重天
不过，传统的地产龙头企业，近期表现乏善可陈。
以万科为例，该公司股价近期持续震荡向下，底部重心不断下移。尽管近期公司在资金方面已经公告了不少利好，公司债也有所反弹，但多只公司债仍处于70元下方交易，30%以上的折价，意味着资本市场对于债务改善仍持保留态度。
港股交易的万科企业，28日交易价格为5.42港元，与A股9.24元人民币的价格，有约四成折价，这也表明海外资本对龙头房企业绩的看淡。
此外，央企保利地产股价也大同小异，重心整体下移，交投并不活跃。
与之相反，小市值的国有房企，除前述京投发展外，如中交地产、天保基建等，批量个股出现积极信号，底部不断抬升。
龙头房企与中小市场房企的差异化表现，可以从投资逻辑上得到验证。
在二级市场投资眼中，由于市场整体下行，规模化房企保持以往的高增长已不可能，杀估值成为必然选项。
而对于中小市值房企，在政策面转暖背景下，公司业绩具有较高弹性，加之市值较小，容易被二级市场投机资金选中，在政策利好超预期时，成为短期炒作标的。
先知先觉
地产股股价，是资本市场对房企预期的先行信号。
事实上，对小市值国有房企的挖掘，是先知先觉资金试水的信号，一旦未来赚钱效应蔓延，地产股价格出现上升，那么对于资金面紧张的房企，市场情绪便会改观。
目前来看，二级市场对房地产政策利好，仍抱有期待。
市场的普遍预期是，作为稳经济的重要抓手，房地产政策在近期的高层会议中，屡有提及。预计二季度将会在供需两端继续出更大力度的支持政策，需求端一线城市的限购有望进一步放宽，而供给端层面则侧重于为优质企业提供资金支持。
另一个值得关注的变量是美元的降息预期，美联储近期释放降息预期，国内房贷利率有望进一步打开下行空间，这也为行业的系统性回暖提供了积极的外部环境。
本轮的房地产调整，超出以往任何经验，甚至一些稳健的龙头公司，也遭遇困境。一方面是宏观经济下行，购房人预期转变等多因素叠加下的形势使然，但另一方面，也表明市场正在迎来底部。
从历史经验看，政策利好的持续叠加，将持续传导至行业基本面，当房地产调控措施逐步退出，商品房市场有望逐渐回归市场化，供需改善下，行业最终将迎来触底回升。
眼下，聪明的热钱，已经开始小试牛刀，那些被选中作为目标的房企，显然暗合了资本逻辑，国有小市值房企，在未来行业改善中具备高弹性。换言之，未来的政策利好中，显著受益的也将是这类房企。
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