根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 有关企业所得税方面:依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定,房地产开发企业必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分所开发产品的成本核算对象,按规定分别归集各个成本核算对象所发生的开发成本和费用,不得将属于某一成本核算的成本费用在各个成本核算对象之间进行分配。据此,你单位应按政府规划许可和土地使用情况合理划分该开发项目的成本核算对象,对各个成本核算对象的成本费用分别进行归集,不得将属于某一成本核算对象的动迁成本分配到其他成本核算对象。
回迁房项目的会计核算和税务处理有哪些不同
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，且开发产品的会计成本与计税成本有共同之处。
例：jn房地产开发公司开发项目占地100000平方米，土地成本已发生并向当地国土局支付土地出让金7500万元；另外，在本项目中需要按照1：2的面积比例，与拆迁户兑现回迁房800套（回迁房150平方米/套）。
开发项目分三期进行建设。一期项目占地面积30000平方米，二期项目占地面积30000平方米，三期项目占地面积40000平方米。2010年5月，完成一期6栋900套共135000平方米的楼房建设，建安成本实际支出27000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房500套，剩余的300套回迁房分别在二、三期待建。假设一期商品房对外售价为4000元／平方米。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。
（一）第一期完工开发产品的会计成本的确定
1.支付土地出让金与发生的建安支出（单位：万元，下同）
借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 7500
贷：银行存款 7500
借：开发成本——建筑安装工程费 27000
贷：银行存款 27000
2.第一期回迁房500套与土地成本的账务处理
jn公司与被拆迁户的房产拆迁补偿行为符合《企业会计准则第7号——非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”，即：“换出资产”指jn公司建造的商品房：“换出资产的公允价值和应支付的相关税费”指jn公司建造的商品房的市场价值：“换入资产”指被拆迁户的房产，即土地征用及拆迁补偿需要支出的费用。
在交付该500套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 3000000
贷：主营业务收入 30000
注：30000＝500×150×4000
3.为完整反映开发成本，按照第一期项目销售单价预提二、三期项目土地成本
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 18000
贷：其他应付款——土地征用及拆迁补偿费 18000
注：18000＝300×150×4000
4.土地成本合计：7500＋30000＋18000＝55500（万元）
第一期项目应分配土地成本＝第一期项目占地面积÷总土地面积×总土地成本＝30000÷100000×55500＝16650（万元）；可售建筑面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积＝（16650＋27000）÷135000≈3233（元／平方米）。
5.第一期完工开发产品的会计成本
借：开发产品—— 一期 43650
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 16650
开发成本——建筑安装工程费 27000
6.结转换出500套回迁房（开发产品）的主营业务成本
借：主营业务成本 24250
贷：开发产品—— 一期 24250
注：24250＝500×150×（16650＋27000）÷13500
（二）第一期完工开发产品的计税成本的确定
笔者认为，第一期完工开发产品的计税成本亦可按照“换出商品房的公允价值和应支付的相关税费”来确定，即第一期完工开发产品的会计成本与计税成本是相等的，则可按此成本作为后期计算企业所得税、土地增值税的扣除项目。
理由如下：第一，反映了换出资产的真实价值。以“换出商品房的公允价值和应支付的相关税费”来确定换入土地计税成本，可以真实反映企业流出资产的真实价值。第二，资产换出的事实存在，真实发生。通过与被拆迁户签订拆迁补偿协议，按照拆迁补偿协议约定，jn公司向被拆迁户补偿商品房时，双方应履行好签字、登记、确认手续，确定各被拆迁户安置到各回迁房。
如此，以“换出商品房的公允价值和应支付的相关税费”来确定换入资产（土地）的计税成本是可行的，在年终进行企业所得税汇算清缴，或开发项目进行土地增值税清算时可将此成本列为扣除项目。
（三）第二、三期土地成本的确定
第二、三期土地成本的确定，可依照上述方法进行。
一般情况下，后开发的产品价格会高于第一期开发产品销售价格，因此后期土地成本仍会增加，开发总成本也同样增加。在重新确定新的土地成本后，则需对前期已售商品房、未售商品房及固定资产进行补结转成本处理。
综上，以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，可按照《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定进行处理，正确反应房开公司投入与产出的同时，在成本计量方面，也能够减少会计与税收的差异。另外，在对该项业务进行处理时，需要注意以下几点：（1）回迁房与商品房的交换时间与交换价格的确定。jn公司换出商品房的会计处理，可以在房屋交付使用或交钥匙期间同期进行，同时以该时点jn公司近期同类开发产品市场销售价格确定换出资产的公允价值。（2）上述业务处理未考虑相关税费，需要考虑的相关税费有营业税及相关附加、土地增值税；但因开发项目没有清算，在交换之时尚无法确定单套商品房最终应交纳的土地增值税。
收到安置房购房款的分录
收到购房款首付的会计分录
借：银行存款
贷：预收账款---xxx房东
贷：应交税费---应交增值税
征收回迁房产怎样确定入账价值?
财税[2010]121号：怎样确定计入房产原值的地价
嘉市地方税务局近期应国家税务总局要求对嘉市房产及土地进行全面清查，清查后将确定新的房产税及土地使用税计税依据并按照新依据计征两税。在此次清查过程中有子公司提出疑问：土地本身需要按规定缴纳土地使用税，根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中，房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值，是否存在重复计税问题。现就该问题进行解读： 2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条“对按照房产原值计税的房产，无论会计上怎样核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”明确了土地价值也应计入房产原值计征房产税，税务局要求调整房产税计税依据理由充分。至于是否存在重复计税，则是国家税务总局应该考虑的问题，我们更应关注的是计入房产的土地价值怎样确定。财税[2010]121号中同时明确“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计
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征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46（12000÷26000=0.46），因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）
假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上怎样核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并
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据此确定计入房产原值的地价。
例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。
缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司执行《企业会计制度》。
2011年缴纳房产税的地价＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司应当及时与当地税务机关协调解决计税依据问题，避免涉税风险。
望选择为满意答案，您的采纳是我们坚持的动力。
您好，请问回迁房收入成本对应确认，成为开发成本…拆迁成本，回迁房建安成本怎样入账？
你好，同学，你这个回迁房的建设成本也是计入开发成本处理的，你可以另设一个明细科目进行区分，
征收回迁房产怎样确定入账价值?
我不会~~~但还是要微笑~~~：）
收到安置房购房款的分录
您好！
1.税法规定，以物易物，分别作销售和购买处理，会计与税法的处理基本一致。
借：银行存款000，开发成本000，贷：主营业务收入000；借：主营业务成本000，贷：开发产品000
借：营业税金及附加000，贷：应交税费-应交营业税000，应交城建税及教育附加费000，应交土地增值税000
2。营业税是不能避免和少交的，因为销售房价明显偏低税务局是要重新核定的，唯一可以做手脚的是旧房的成本做高，比如实际收购价10万，对方可以开20万的票。这样对方也可以少交契税，你公司也增加了开发成本，以后少交土地增值税。
以上做法仅供参考。
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